Dal contratto di locazione di un immobile può sorgere una questione controversa, ovvero: il proprietario può entrare nell’appartamento affittato?
La questione è delicata e, per dirimerla, è fondamentale considerare e contemperare le esigenze, talora antitetiche, del conduttore e del locatore, senza mai perdere di vista i principi e le norme di diritto vigenti.
L’inviolabilità del domicilio e diritto di accesso del proprietario
Al conduttore dev’essere garantita l’inviolabilità del suo domicilio, così come sancito dall’art. 14 della Costituzione, ma il locatore potrebbe comunque avere la necessità di accedere all’immobile locato (diritto di accesso). Infatti, il locatore potrebbe aver necessità di verificare lo stato dell’immobile, oppure volerlo vendere, con la logica conseguenza di dover mostrare tale immobile ai possibili compratori.
Con il contratto di locazione il proprietario mantiene la proprietà dell’immobile, ma ne perde il possesso ed il godimento, che passano in capo al conduttore.
Il proprietario può entrare nell’appartamento affittato?
Dal punto di vista prettamente giuridico, non esiste una norma specifica per regolare questa situazione particolare. Il diritto di controllo, e quindi di accesso all’immobile, in capo al proprietario, si può desumere dall’art. 1619 c.c., che stabilisce: “il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono“.
Tuttavia questa è una norma generica, applicabile a tutti i contratti di affitto, non è una norma specifica per i contratti di locazione. In effetti, l’inquilino ha diritto alla sua privacy, alla riservatezza e all’inviolabilità del suo domicilio.
Quindi, come può il proprietario far valere il suo diritto di accesso?
Bisogna tener presente che, se il proprietario dell’immobile entra nell’appartamento affittato senza il consenso dell’inquilino, egli commette una violazione di domicilio, ex art. 614 c.p.
Il proprietario può entrare nell’appartamento affittato solo in questi casi:
- Il proprietario deve far visitare l’appartamento per venderlo o affittarlo nuovamente (alla scadenza del contratto in essere). Sentenza Cassazione n. 5147/1981.
- Il proprietario desidera controllare l’appartamento; questa visita andrà concordata con l’inquilino, concedendogli un congruo preavviso (è preferibile una richiesta scritta). Il giorno della visita l’inquilino dovrà essere presente.
- Nel caso di circostanze eccezionali ed urgenti il proprietario può entrare nell’appartamento senza l’autorizzazione preventiva dell’inquilino. Ad esempio: un tubo dell’acqua rotto, un principio d’incendio.
- In nessun caso il proprietario deve utilizzare il suo mazzo di chiavi per entrare nell’appartamento; egli deve sempre annunciarsi suonando il campanello.
- Il diritto di accesso può essere previsto e regolato nel contratto di locazione con una clausola specifica. In questo caso, sarà sufficiente attenersi a quanto stabilito nel contratto di locazione.
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Conclusione – il proprietario può entrare in casa affittata?
Dipende, vedi sopra. Se il proprietario dell’immobile entra nell’appartamento senza averne titolo, l’inquilino può denunciarlo per violazione di domicilio. Se l’inquilino impedisce al proprietario che ne abbia diritto l’accesso all’appartamento, il proprietario potrà agire in giudizio contro di lui.
Il diritto contrattuale ed extra contrattuale in materia di locazioni d’immobili è una materia delicata e complessa. Per ridurre al minimo le controversie, è preferibile stipulare un contratto di locazione chiaro e dettagliato, che stabilisca ex ante tutti i casi in cui il proprietario avrà diritto di accesso all’immobile.
