L’agenzia immobiliare offre servizi di mediazione e serve principalmente ad incrociare la domanda e l’offerta nell’ambito del settore immobiliare. Il mediatore mette in contatto le due parti, per concludere il contratto di vendita (o di locazione) di un determinato immobile. Qui sotto vi spieghiamo quando l’agenzia immobiliare (non) ha diritto alla provvigione.
Quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione in generale?
In via generale, la provvigione dovuta all’agente immobiliare matura ove siano soddisfate almeno due condizioni, ovvero:
- L’attività svolta dall’agente abbia determinato la conclusione dell’affare.
- Le parti instaurino un nuovo vincolo giuridico, volto all’acquisto o alla vendita di una proprietà.
- Ove siano presenti queste due condizioni, l’agente immobiliare avrà diritto alla provvigione. Di solito il compenso viene ripartito tra il venditore e l’acquirente in parti uguali.
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Vediamo in quali casi è possibile sottrarsi al pagamento della provvigione.
- Se l’agente immobiliare non risulta iscritto al Rea, egli perde il diritto al pagamento della provvigione. Il registro Rea, istituito presso la Camera di Commercio, contiene tutti i nominativi degli Agenti Immobiliari abilitati alla professione. Questo è indubbiamente il caso più semplice, ma ve ne sono altri molto più controversi.
- Quando un agente immobiliare mette in contatto le due parti, esse possono scambiarsi delle proposte non vincolanti. Se dopo tali proposte non avverrà la compravendita, il mediatore non potrà esigere la provvigione.
- Ancora, il compratore potrebbe spingersi un po’ più in là, firmando una proposta irrevocabile. Sotto il profilo giuridico, la proposta irrevocabile è solamente un preliminare di un contratto preliminare. Di conseguenza, se in seguito non verrà finalizzata alcuna vendita, l’agente immobiliare non potrà pretendere un compenso.
- Qualora l’agente immobiliare nasconda all’acquirente il fatto che l’immobile sia gravato da ipoteca, egli perderà il diritto alla provvigione.
- Sia il venditore sia l’acquirente hanno diritto di recesso dal contratto per giusta causa. In questo caso, l’agenzia immobiliare non riceverà la provvigione.
Esempio: il venditore omette di comunicare informazioni rilevanti sulla proprietà, come le irregolarità urbanistiche, per cui l’acquirente ha il diritto di recesso per giusta causa.
- Se le parti si conoscono già tra di loro e concludono il contratto senza l’attività dell’agente immobiliare, la provvigione non è dovuta.
Il nesso causale – sufficiente che l’agente si limiti a mettere le parti in contatto?
No. Secondo i giudici della della Cassazione (Sentenza della Corte di Cassazione, 16 ottobre 2020 n. 22426), anche se un agente immobiliare ha fatto conoscere le due parti (acquirente e venditore), tale circostanza da sola non è sufficiente per provare il nesso causale e farne discendere il diritto alla provvigione. Infatti, nel caso in esame l’agente immobiliare si era limitato a mettere in contatto le parti, ma non le aveva assistite, infatti non era nemmeno riuscito a comunicare all’acquirente il prezzo esatto dell’immobile. Successivamente, le due parti si erano rivolte ad un’altra agenzia per finalizzare la trattativa. Secondo i giudici non è sufficiente che l’agente si limiti a mettere le parti in contatto, infatti egli deve fornire un’assistenza completa ai propri clienti, guidandoli attraverso le varie fasi della trattativa.
