È evidente come in un contratto di locazione il proprietario sia il contraente più forte. Di conseguenza, il soggetto maggiormente tutelato in tale istituto, sarà il contraente più debole, ovvero l’inquilino. Per questa ragione, il proprietario può disdire contratto di locazione solo in presenza di determinate condizioni, disciplinate espressamente dalla legge.
La risoluzione consensuale del contratto d’affitto
Il contratto di locazione può sempre essere disdetto previo accordo delle due parti. Gli unici parametri da rispettare sono: la forma scritta, la comunicazione alla Agenzia delle Entrate e la ripartizione delle spese per la registrazione del contratto di risoluzione. È preferibile (ma non obbligatorio) indicare nella disdetta le motivazioni della risoluzione anticipata consensuale del contratto.
Recesso anticipato del locatore: principi generali
Il caso del proprietario che desideri risolvere anticipatamente un contratto d’affitto deve essere analizzato attentamente, in quanto la legge disciplina espressamente i casi nei quali è possibile una rescissione del contratto.
È opportuno premettere che: qualora nel contratto non sia prevista e pattuita espressamente la possibilità di un recesso anticipato del locatore, il recesso potrà essere fatto valere solo alla prima scadenza del contratto (esempio: dopo i primi 4 anni, nel contratto di locazione 4+4) e per impedirne il rinnovo, ma solo ove ricorrano i casi indicati nella Legge 9 Dicembre 1998 n.431. L’elenco dei casi previsti in tale disposizione deve essere considerato come tassativo, pertanto non è ammessa nessuna interpretazione in senso estensivo o analogico.
Alla scadenza naturale del contratto, e qualora non desiderasse rinnovarlo (per intenderci, nel caso di una locazione 4+4, dopo 8 anni), il proprietario non sarà obbligato a motivare il suo mancato rinnovo.
Esaminiamo ora i casi specifici nei quali il locatore può disdire anticipatamente il contratto (art. 3 Legge 9 Dicembre 1998 n.431).
Recesso anticipato del locatore: le motivazioni ammesse
Secondo quanto stabilito nell’elenco tassativo contenuto nell’art.3, il proprietario può disdire contratto di locazione anticipatamente se:
- L’immobile in questione gli serva (al proprietario, oppure ai suoi parenti entro il secondo grado) per uso abitativo o commerciale.
- Il proprietario desideri destinare l’immobile ad attività pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto.
- L’inquilino abbia a sua disposizione un altro immobile nel medesimo comune.
- L’immobile debba essere ricostruito, in quanto l’edificio è gravemente danneggiato.
- L’edificio in cui si trovi l’appartamento debba essere restaurato, demolito, o radicalmente trasformato. In caso di immobile all’ultimo piano, qualora debba essere eseguito un intervento di sopraelevazione.
- L’inquilino occupi, senza un giustificato motivo, l’immobile in modo non continuativo.
- Il proprietario decida di vendere l’appartamento, ma solo nel caso in cui non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. All’inquilino dovrà essere garantito il diritto di prelazione.
Requisiti formali della disdetta
Qualora il recesso anticipato sia legittimo, e quindi ricompreso in una di queste casistiche, il proprietario ha comunque l’obbligo di dare un congruo preavviso all’inquilino: il preavviso per gli immobili ad uso abitativo è di 6 mesi, mentre per quelli ad uso non abitativo è di 12 o 18 mesi. La disdetta deve essere comunicata per iscritto, tramite raccomandata A/R o tramite PEC.
Attenzione perché il mancato rispetto delle tempistiche comporta il rinnovo del contratto alle medesime condizioni di quello in essere.
