Qui sotto vi spieghiamo quando il subaffitto è legale e quando non è legale.
Che cos’è il subaffitto?
In genere, con il termine subaffitto si intende, impropriamente, il contratto di sublocazione.
Ma qual è il significato corretto di queste due espressioni? Il contratto di subaffitto e quello di sublocazione sono, in effetti, contratti di “seconda mano”, ovvero essi consentono di riaffittare ad un terzo un bene (solitamente immobile, ma vale anche per i beni mobili) di cui si sta godendo, in qualità di affittuari.
Il subaffitto consente di razionalizzare i costi ripartendoli tra più soggetti: l’entrata extra sarà utile per pagare utenze, spese di gestione, manutenzione, e far fronte ad eventuali perdite.
Il subaffitto ha per oggetto un bene produttivo, mentre la sublocazione riguarda gli immobili ad uso abitativo o commerciale.
Il subaffitto legale, come stabilito dal Codice Civile
Il subaffitto di un bene produttivo è legale quando rispetta il disposto dell’art.1624 del Codice Civile, che recita:
“L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore. La facoltà di cedere l’affitto comprende quella di subaffittare; la facoltà di subaffittare non comprende quella di cedere l’affitto“.
Il subaffitto legale necessita di una previa autorizzazione da parte del proprietario del bene. Il bene produttivo non può essere ceduto interamente, perché in tal caso si avrebbe una cessione del contratto.
Ad esempio, nel caso di un fondo rustico, è consentita la coltivazione del fondo insieme ad altri agricoltori vincolati da un contratto di questo tipo, ma non si può subaffittare il fondo a terzi, disinteressandosene completamente.
Il subaffitto non autorizzato
Il subaffitto non autorizzato, invece, si verifica allorquando il proprietario del bene produttivo non presta il proprio consenso al perfezionamento del contratto.
L’affittuario non può cedere completamente il bene produttivo: anche in questo caso si tratta di subaffitto non autorizzato.
In questi casi il proprietario può agire giudizialmente per far dichiarare la nullità del contratto e chiederne la risoluzione.
Sublocazione di immobili ad uso abitativo
Come premesso nell’introduzione, spesso con la parola “subaffitto” ci si riferisce alla “sublocazione”. Vediamo come funziona il contratto di sublocazione, dato che è sempre più diffuso ed utilizzato.
La sublocazione è disciplinata dall’art. 1594 del Codice Civile, il quale stabilisce:
“Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore“.
La sublocazione può essere di due tipi:
- sublocazione parziale, quando riguarda solamente una parte dell’immobile (es. in un appartamento di studenti, la locazione di una o più camere).
- sublocazione totale, quando riguarda l’intero immobile.
La legge disciplina queste due fattispecie in maniera antitetica: mentre la sublocazione parziale è sempre consentita, a meno che il contratto non la vieti espressamente, la sublocazione totale è in genere vietata, salvo quando essa sia consentita espressamente dal contratto.
In ogni caso, il conduttore che intenda subaffittare dovrà sempre avvisare il proprietario dell’immobile.
Il contratto di sublocazione deve essere regolarmente registrato (entro 30 giorni dalla stipula del contratto), tramite modello RLI, da dichiarare all’Agenzia delle Entrate. Le imposte previste sono due, rispettivamente l’imposta di registro, pari al 2% del canone, e la marca da bollo.
Le sanzioni in caso di omessa registrazione sono molto salate.
Il subaffitto in nero
Nonostante le sanzioni siano severe, il subaffitto in nero è una pratica molto diffusa, soprattutto nel caso di alloggi per studenti.
Il subaffitto in nero è un affitto non registrato, quindi non dichiarato all’Agenzia delle Entrate (spesso anche al proprietario). Stiamo parlando di evasione fiscale, pertanto si tratta di un illecito amministrativo (tributario).
Inoltre, il sublocatore è responsabile dell’inquilino a cui ha affittato l’immobile e risponde personalmente se il subconduttore danneggia l’abitazione, non paga l’affitto, o si rifiuta di liberare l’immobile al momento pattuito.
“Patti chiari, amicizia lunga”: per evitare problemi dispendiosi, il suggerimento è quello di attenersi sempre alle disposizioni normative: i facili guadagni nascondono sempre insidie intricate!
